¿Se puede escriturar por debajo del valor de referencia catastral?

Si estás a punto de vender o comprar una vivienda, es probable que te hayas hecho esta pregunta: ¿se puede escriturar por debajo del valor de referencia catastral? Y sí, puede que a primera vista parezca una forma de ahorrar en impuestos… pero cuidado, porque esa decisión puede acarrear más de un disgusto con Hacienda.

En este artículo te explico —sin rodeos— qué es la referencia catastral, cómo saber el valor catastral de un inmueble, y qué pasa si decides escriturar por debajo de ese valor. Es importante conocer estos conceptos por si estás pensando en invertir en una vivienda para, por ejemplo, alquilarla como alquiler vacacional. Te lo cuento como a un amigo, para que tomes decisiones con cabeza.

Escriturar por menos de lo que estás pagando

Imagina esta situación: compras una vivienda por 200.000 euros, pero decides escriturar solo por 160.000. ¿Por qué? Pues porque alguien te dice que así pagarás menos impuestos. Suena tentador, ¿verdad? El problema es que esa práctica, conocida como escriturar por menos de lo que realmente estás pagando, puede convertirse en un verdadero dolor de cabeza.

En primer lugar, Hacienda no es ingenua. La Administración dispone de herramientas muy potentes para detectar operaciones “sospechosas”. Cruza datos de compraventas en la zona, revisa valores de referencia y, si ve que lo declarado no coincide con lo que considera razonable, actúa. ¿Cómo? Regularizando los impuestos y exigiendo que pagues la diferencia, sumando recargos, intereses e incluso sanciones. Y, créeme, esas facturas inesperadas no gustan nada.

Además, si eres el vendedor, declarar menos de lo que cobraste puede parecerte ventajoso en el IRPF porque reduce tu ganancia patrimonial. Sin embargo, esto también despierta alarmas en Hacienda. Y si te investigan, el supuesto “ahorro” puede transformarse en un gasto mayor.

Otro punto que mucha gente no piensa es el futuro. Si algún día vendes ese mismo inmueble, el precio de adquisición que figurará en tu escritura será menor al real. Eso significa que, a ojos de Hacienda, tu ganancia patrimonial en la futura venta será mucho más alta… y pagarás más impuestos. Al final, lo que intentabas ahorrar ahora puede salirte muy caro más adelante.

En resumen, escriturar por menos de lo que estás pagando puede parecer un truco inocente, pero es un riesgo innecesario. La mejor opción siempre es declarar el precio real. Evitas problemas, duermes tranquilo y, sobre todo, tienes la seguridad de que todo se ha hecho de forma legal.

¿Qué es la referencia catastral?

La referencia catastral es algo así como el “DNI” de cualquier inmueble. Es un código que lo identifica de forma única en el Catastro y que permite a la administración saber exactamente de qué propiedad estamos hablando.

Ahora bien, no hay que confundir esta referencia con el valor catastral, que es lo que realmente le interesa a Hacienda. Este valor representa lo que la Administración considera que vale tu vivienda, teniendo en cuenta su ubicación, tamaño, antigüedad y otros factores. Y aunque normalmente es inferior al valor de mercado, tiene un peso importante cuando se trata de impuestos.

Desde hace poco, además, se ha añadido un nuevo actor: el valor de referencia. Este se usa como base mínima para tributar, y viene determinado por el Catastro según precios reales de mercado. Aquí es donde la cosa se complica un poco…

¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral es, en pocas palabras, la valoración oficial que la Administración hace de tu inmueble. Puede que no sea un número que tengas presente todos los días, pero lo cierto es que juega un papel clave en tu relación con Hacienda. Y no, no es un dato anecdótico ni decorativo. Es, literalmente, la base sobre la que se calculan varios impuestos importantes: el IBI, el IRPF, el de Sucesiones y Donaciones… y alguno más.

Muchas veces, cuando escuchamos “valor catastral”, pensamos que es un número cualquiera, puesto al azar por alguien en una oficina. Pero nada más lejos de la realidad. Detrás de esa cifra hay una fórmula bastante precisa (aunque no perfecta), que tiene en cuenta varios aspectos del inmueble: la ubicación, los metros cuadrados, el uso (residencial, comercial, etc.), el año de construcción, el estado de conservación… incluso si tiene ascensor o no. Todo cuenta. Y cada detalle puede hacer variar ese valor más de lo que imaginas.

Por lo general, el valor catastral suele estar por debajo del precio de mercado. Esa es la norma, aunque hay excepciones, sobre todo en zonas donde los precios reales han caído o donde el catastro no ha sido actualizado desde hace años. En cualquier caso, es un dato que conviene revisar con atención.

¿Por qué? Porque afecta directamente a lo que pagas, no solo de forma puntual, sino cada año. El IBI, por ejemplo, se calcula a partir de ese valor. Y si el valor catastral sube, lo notas en el recibo. También se utiliza para calcular la imputación de rentas en el IRPF cuando tienes una segunda vivienda. O para saber cuánto te corresponde pagar si heredas un piso o haces una donación.

Y aquí es donde a veces nos pilla por sorpresa. Puede que pienses que el piso vale menos porque está viejo o porque la zona ya no es lo que era. Pero si el valor catastral dice lo contrario, la Administración tributará en base a eso… no a tu percepción, ni siquiera al precio de venta real.

Ignorar el valor catastral o no prestarle atención puede pasarte factura —literalmente—. A veces, ese dato marca la diferencia entre cerrar una operación sin sobresaltos o recibir una carta inesperada de Hacienda reclamando una “pequeña” regularización. Y créeme, cuando llega, nunca es agradable.

Así que, aunque no sea el tema más apasionante del mundo, merece la pena tener este valor controlado. Consultarlo es fácil, no cuesta nada, y puede darte pistas muy útiles para planificar una compraventa, una herencia o simplemente entender mejor tus impuestos.

En resumen: el valor catastral no es solo un número más en un papel. Es un dato que puede influir de verdad en tu economía, tanto si eres propietario desde hace años como si estás pensando en comprar o vender. Y como con casi todo lo fiscal, cuanto antes lo tengas claro, mejor para saber si se puede escriturar por debajo del valor de referencia catastral.

¿Cómo saber el valor catastral de un inmueble?

Si quieres saber el valor catastral de una vivienda, hay varias formas de hacerlo, y la más rápida —y probablemente la más cómoda— es revisar el recibo del IBI. En ese documento aparece de forma clara y detallada. Es ese papel que te llega cada año del ayuntamiento (sí, el que a veces ni abrimos porque sabemos que toca pagar). Pero, ojo, es mucho más útil de lo que parece.

Ahora bien, si no tienes el recibo a mano, no te preocupes. También puedes consultarlo online a través de la Sede Electrónica del Catastro. Para eso sí necesitarás un certificado digital, DNI electrónico o una clave Cl@ve. No es complicado, aunque si no estás muy familiarizado con trámites online, puede que te lleve un ratito la primera vez. La buena noticia es que, una vez que accedes, puedes ver un montón de información útil del inmueble: desde la referencia catastral hasta la superficie construida o el uso asignado.

¿Prefieres el trato humano y resolverlo en persona? También puedes acercarte a la oficina del Catastro de tu localidad. Allí te atenderán encantados (siempre que seas el propietario o lleves una autorización, claro).

¿Por qué es importante conocer el valor catastral? Porque no es solo un dato técnico. Puede influir mucho en tus decisiones: cuánto pagarás de impuestos, si te compensa vender ahora o más adelante, o cuánto heredarás realmente en una sucesión. En definitiva, es una cifra que puede afectarte directamente al bolsillo, aunque muchas veces pase desapercibida.

Así que, antes de firmar nada o tomar decisiones importantes sobre una propiedad, tómate cinco minutos para consultar ese valor. A veces, ese pequeño gesto te puede ahorrar más de un dolor de cabeza.

¿Qué es el valor de referencia catastral?

Desde 2022, el valor de referencia ha ganado protagonismo. Es una especie de “precio mínimo oficial” que Hacienda toma como base para calcular impuestos como el ITP o el de Sucesiones. Y sí, a veces este valor supera el precio real por el que se cierra una operación.

Este valor no se calcula vivienda por vivienda, sino por zonas y sobre datos reales de compraventas. Por eso, puede que compres una casa por 150.000 €, pero el valor de referencia marque 170.000 €. En ese caso, Hacienda querrá que tributes por esos 170.000 €… a menos que lo rebatas con una tasación pericial, lo cual tiene sus costes y complicaciones.

Aquí es donde muchos se llevan sorpresas: el notario puede escriturar por el precio que declares, pero Hacienda tiene la última palabra en materia de impuestos.

Consecuencias fiscales de vender por debajo del valor catastral

Ahora bien, ¿qué pasa si escrituras por debajo del valor catastral o del valor de referencia? Pues que Hacienda puede levantar la ceja… y no precisamente con simpatía. Es un gesto que muchos conocen bien: esa mirada de “aquí hay algo raro”.

Sí, es cierto que puedes declarar legalmente un precio de compraventa inferior. Nadie va a impedir que lo hagas en la notaría. Pero ojo, eso no significa que estés a salvo de una revisión. Hacienda tiene la capacidad —y el hábito— de comprobar operaciones que no le cuadran. Y si considera que has pagado menos de lo que “deberías”, puede recalcular el impuesto aplicando el valor de referencia o uno superior. Luego vienen las cartas, los recargos, los intereses… y el disgusto.

Y si eres el vendedor, cuidado también. Puede parecer tentador declarar menos para que la ganancia patrimonial en tu IRPF sea menor. Pero esa “jugada” tiene trampa. La Agencia Tributaria tiene acceso a mucha más información de la que pensamos. Cruza datos, analiza operaciones, y si detecta incongruencias, actúa. No necesita mucho para iniciar una comprobación. Basta con que algo le chirríe.

Lo más incómodo de todo es que, aunque tú actúes de buena fe, una decisión tomada con prisa o por desconocimiento puede meterte en un lío fiscal que tarda meses en resolverse. Y lo peor: muchas veces el ahorro inicial no compensa el desgaste que viene después.

Así que, antes de decidir escriturar por debajo del valor catastral, párate un momento. Piensa en las consecuencias a medio y largo plazo. Porque sí, se puede hacer… pero ¿vale realmente la pena correr ese riesgo? En la mayoría de los casos, la respuesta es clara: mejor evitar el susto.

¿Se puede escriturar por debajo del valor de referencia?

Legalmente sí, se puede escriturar por debajo del valor de referencia, pero con reservas. Esta opción no está prohibida, pero Hacienda presumirá que el valor de referencia es el real, salvo que se demuestre lo contrario. Para rebatirlo, habría que aportar una tasación pericial contradictoria, lo que implica gastos y trámites adicionales.

Si decides escriturar por debajo, debes tener claro que podrías enfrentarte a liquidaciones complementarias, inspecciones fiscales y problemas para justificar la operación. Lo más recomendable es declarar el precio real y asegurarse de que esté alineado con los valores oficiales.

Conclusión: escriturar sin riesgos fiscales

Conocer el valor catastral de un inmueble es clave para evitar errores o sorpresas fiscales. Aunque escriturar por debajo del valor catastral o del valor de referencia puede parecer ventajoso a corto plazo, puede acabar saliendo caro. Para evitar inspecciones y sanciones, lo más prudente es declarar el valor real de la compraventa y, si es posible, ajustarse al valor de referencia. Contar con asesoramiento fiscal especializado en estos casos es una buena inversión. Así, protegerás tu operación inmobiliaria y evitarás conflictos con la administración tributaria.