Contrato de arras: qué es, modelos y plazos
El contrato de arras es un documento privado muy utilizado en la compraventa de viviendas, mediante el cual comprador y vendedor acuerdan reservar un inmueble antes de formalizar la escritura pública. El comprador entrega una cantidad de dinero conocida como arras o señal, que se descuenta del precio final de la vivienda. Con este acuerdo, se garantiza la intención de ambas partes de llevar a cabo la operación y se establecen las consecuencias en caso de incumplimiento.
En España, su regulación se encuentra principalmente en el artículo 1454 del Código Civil, que establece que:
“Podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicado”.
Esto significa que si el comprador decide desistir, perderá la señal entregada, mientras que el vendedor que incumpla deberá devolver el doble. Además, el artículo 1152 del Código Civil regula la posibilidad de pactar cláusulas penales, sustituyendo la indemnización por daños y perjuicios.
¿Para qué sirve un contrato de arras?
El contrato de arras en compraventa de piso permite:
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Garantizar la operación: bloquea la venta del inmueble a terceros mientras se tramita la compraventa.
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Establecer consecuencias legales en caso de incumplimiento:
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Si incumple el comprador, pierde las arras.
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Si incumple el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
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Este tipo de contrato se recomienda cuando existe un interés claro por parte del comprador y se desea asegurar la reserva de la vivienda.
Tipos de arras
Existen tres modelos principales de arras, cada una con efectos jurídicos diferentes:
Arras confirmatorias
Son un anticipo del precio de la vivienda, que sirven como prueba de la existencia del contrato.
En caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir:
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el cumplimiento del contrato, o
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su resolución, con indemnización por daños y perjuicios según el artículo 1124 del Código Civil.
Arras penales
Funcionan como garantía del cumplimiento del contrato.
Si el comprador incumple, el vendedor puede:
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retener las arras,
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exigir el cumplimiento del contrato, o
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reclamar indemnización adicional.
Si el incumplimiento es del vendedor, el comprador puede exigir el doble de la cantidad o solicitar el cumplimiento. Estas arras no están reguladas expresamente en la ley y son menos frecuentes.
Arras penitenciales
Son las únicas que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato sin justificación.
Se regulan en el artículo 1454 del Código Civil y son las más utilizadas en la reserva de viviendas en la práctica inmobiliaria.
Qué debe incluir un contrato de arras
Un modelo de contrato de arras debe contener al menos:
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Identificación de comprador y vendedor (nombre, DNI/NIE).
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Descripción del inmueble, incluyendo referencia catastral y datos registrales.
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Precio total de la compraventa y forma de pago.
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Importe de las arras y especificación de que se descontarán del precio final.
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Plazo y fecha límite para otorgar la escritura pública ante notario.
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Procedimiento para notificar la fecha de la firma.
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Distribución de los gastos (notaría, registro, impuestos).
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Tipo de arras y consecuencias del incumplimiento.
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Fecha de caducidad del contrato.
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Firma de ambas partes.
💡 Consejo: Para evitar problemas legales, se recomienda formalizar la notificación por medios fehacientes como burofax y fijar claramente quién asume cada gasto.
Plazos habituales en el contrato de arras
La ley no establece un plazo específico, aunque lo común es fijar entre 60 y 90 días para formalizar la compraventa. Este periodo permite:
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obtener financiación hipotecaria,
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cancelar cargas existentes,
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verificar la titularidad del inmueble.
Si surgen imprevistos, como dificultades de financiación, las partes pueden prorrogar el contrato de arras mediante un anexo por escrito.
Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras
Generalmente, la cantidad entregada es alrededor del 10 % del precio de venta del inmueble, aunque puede ser mayor o menor según lo pactado entre las partes.
Obligación y formalización
Firmar un contrato de arras es voluntario. No es obligatorio, ni siquiera formalizarlo ante notario, aunque hacerlo aporta mayor seguridad jurídica. Sirve para:
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demostrar el compromiso del comprador,
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proteger al vendedor frente a otros interesados,
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fijar condiciones claras de la operación.
Duración y prórroga del contrato de arras
El plazo suele oscilar entre dos y tres meses, aunque puede prorrogarse si ambas partes acuerdan la extensión.
La prórroga debe formalizarse por escrito, indicando:
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nuevo plazo,
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motivo de la extensión,
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modificaciones adicionales si las hubiera.
Tributación
Desde el punto de vista fiscal:
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Si la compraventa se formaliza, las arras forman parte del precio del inmueble. El vendedor declarará la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, y el comprador las considerará para IVA o ITP.
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Si la operación no se realiza y se aplica una penalización:
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quien reciba las arras tributa como ganancia patrimonial en la base general del IRPF,
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quien pierda las arras podrá declarar la pérdida patrimonial.
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FAQs sobre contratos de señal
¿Qué pasa si no se firma la escritura?
Si el contrato es de arras penitenciales, la parte que incumpla pierde o debe devolver el doble según corresponda. Si son confirmatorias o penales, se pueden reclamar daños y perjuicios.
¿Se puede cambiar el tipo de arras después de firmar?
Sí, mediante un anexo al contrato, con acuerdo de ambas partes.
¿Se pueden firmar arras sin abogado?
Sí, pero es recomendable contar con asesoramiento legal, especialmente para revisar cláusulas de penalización y plazos.
¿Qué ocurre si no se consigue financiación?
Se puede negociar una prórroga del contrato o incluso la resolución del contrato sin penalización si se incluye una cláusula suspensiva sobre la hipoteca
Conclusión
El contrato de arras es una herramienta jurídica clave en la compraventa de viviendas, ya que permite asegurar el compromiso entre comprador y vendedor antes de la firma de la escritura pública. Este acuerdo fija las condiciones de la operación y establece las consecuencias en caso de incumplimiento. Por ello, es recomendable revisar cuidadosamente sus cláusulas y, en caso de duda, contar con asesoramiento profesional.
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